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10 conseils pour l’achat de votre première location

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L’immobilier a permis à un grand nombre de personnes de devenir les plus riches du monde, et il y a donc de nombreuses raisons de penser que l’immobilier est un bon investissement. Toutefois, les experts s’accordent à dire que, comme pour tout investissement, il vaut mieux être bien informé avant de se dépenser des centaines de milliers d’euros.

1. Êtes-vous à l’aise en tant que propriétaire ?

Connaissez-vous la boîte à outils ? Comment réparez-vous les cloisons sèches ou débouchez-vous les toilettes ? Bien sûr, vous pouvez faire appel à quelqu’un pour le faire à votre place, mais cela rongera vos bénéfices. Les propriétaires qui ont une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent.

Bien entendu, cela change au fur et à mesure que vous ajoutez d’autres propriétés à votre portefeuille.

Ce n’est pas recommandé pour les nouveaux investisseurs, mais comme vous avez l’habitude d’investir dans l’immobilier, vous n’avez pas besoin de rester sur place.

2. Remboursez vos dettes personnelles avant d’acheter

Les investisseurs avertis peuvent avoir des dettes d’investissement, mais le citoyen moyen doit les éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’une propriété à louer n’est peut-être pas la bonne décision.

Il n’est pas nécessaire de rembourser les dettes si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C’est le calcul que vous devez faire. Ne vous mettez pas dans une situation où vous ne disposez pas de l’argent nécessaire pour rembourser vos dettes. Ayez toujours une marge de sécurité.

3. Sécuriser un acompte

Les immeubles de placement exigent généralement une mise de fonds plus importante que les propriétés occupées par le propriétaire, de sorte qu’ils sont soumis à des exigences d’approbation plus strictes. Les 3 % que vous avez peut-être versés pour la maison dans laquelle vous vivez actuellement ne serviront pas à financer un immeuble de placement. Vous aurez besoin d’au moins 20 %, étant donné qu’il n’y a pas d’assurance hypothécaire pour les immeubles locatifs.

4. Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés

Le coût de l’emprunt pourrait être relativement bon marché à partir de 2020, mais le taux d’intérêt sur un bien d’investissement sera plus élevé que les taux d’intérêt hypothécaires traditionnels. N’oubliez pas que vous avez besoin d’un prêt hypothécaire peu élevé qui ne gruge pas trop vos bénéfices mensuels.

5. Calculer vos marges

Les entreprises de Wall Street qui achètent des propriétés en difficulté visent des rendements de 5 à 7 % parce qu’elles doivent payer leur personnel. Les particuliers devraient se fixer un objectif de 10 %. Estimer les frais d’entretien à 1 % de la valeur de la propriété chaque année. Les autres coûts comprennent les assurances, les éventuels frais d’association des propriétaires, les taxes foncières et les dépenses mensuelles telles que la lutte contre les parasites et l’aménagement paysager. Et puis il y a l’assurance du propriétaire.

6. Éviter les investissements qui demande trop de travaux

Il est tentant de chercher la maison que l’on peut obtenir à bon marché et de se lancer dans une location. Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée. À moins que vous ne fassiez appel à un entrepreneur qui effectue un travail de qualité à bon marché – ou que vous ne soyez doué pour les travaux de rénovation à grande échelle – vous risquez de payer trop cher pour rénover. Cherchez plutôt à acheter une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

7. Calculer les dépenses courantes de fonctionnement

Les frais d’exploitation de votre nouveau bien immobilier se situeront entre 35 et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si votre loyer s’élève à 1 500 € et que vos dépenses s’élèvent à 600 € par mois, vos frais d’exploitation s’élèvent à 40 % de votre revenu brut d’exploitation. Pour un calcul encore plus facile, utilisez la règle des 50 %. Si le loyer que vous facturez est de 2 000 € par mois, attendez-vous à payer 1 000 € de dépenses totales.

8. Déterminez votre retour sur investissement

Pour chaque euro que vous investissez, quel est votre rendement sur cet euro ? Les actions peuvent offrir un rendement de 7,5 % en espèces, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %. Un rendement de 6 % la première année est considéré comme sain, d’autant plus que ce chiffre devrait augmenter au fil du temps.

9. Acheter un appartement pour le louer

Plus le logement est cher, plus vos dépenses courantes seront élevées. Certains experts recommandent de commencer par une maison de 150 euros dans un quartier en plein essor. De plus, les experts disent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre du quartier, idem pour la pire maison du quartier.

10. Trouver le bon emplacement

Lorsque vous choisissez une propriété à louer rentable, vous devez rechercher un endroit où les taxes foncières sont peu élevées, un quartier scolaire décent et de nombreuses commodités, telles que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas à proximité. En outre, un quartier où le taux de criminalité est faible et où le marché de l’emploi est en pleine expansion peut se traduire par un plus grand nombre de locataires potentiels.

Les risques et les bénéfices

Chaque décision financière consiste à peser les bénéfices, à déterminer le rendement par rapport aux risques potentiels. Investir dans l’immobilier est-il judicieux pour vous ?

Les bénéfices :

  • Vos revenus sont passifs. Outre l’investissement initial et les frais d’entretien, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre emploi habituel.
  • Vos revenus devraient augmenter. Vous ne gagnez pas seulement un revenu de location ; à mesure que la valeur des biens immobiliers augmente, votre investissement prend de la valeur.
  • Vous pouvez placer des biens immobiliers dans un IRA autogéré.
  • Les revenus locatifs ne font pas partie de vos revenus soumis à l’impôt de sécurité sociale.
  • Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier d’investissement sont déductibles des impôts.
  • À moins d’une nouvelle crise, la valeur des biens immobiliers est plus stable que celle des actions.

Les risques :

  • Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être difficiles à gérer si vous ne faites pas appel à une société de gestion immobilière.
  • Si votre revenu brut ajusté est supérieur à 200 000 € (célibataire) ou à 250 000 € (marié déclarant conjointement), vous pouvez être soumis à une surtaxe de 3,8 % sur les revenus nets
  • d’investissement, y compris les revenus locatifs
  • Les revenus locatifs peuvent ne pas couvrir le paiement total du prêt hypothécaire.
  • Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément un bien immobilier si les marchés s’effondrent.
  • Les coûts d’entrée et de sortie peuvent être élevés.
  • Si vous n’avez pas de locataire, vous devez payer toutes les dépenses.

En conclusion

Gardez vos attentes réalistes. Comme pour tout investissement, la location d’un bien immobilier ne va pas produire un gros chèque mensuel pendant un certain temps et choisir le mauvais bien pourrait être une erreur catastrophique.

Envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté pour votre première propriété ou louez votre propre maison pour tester vos capacités de propriétaire.

 

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